Jenis-Jenis Sertifikat Tanah



Pebisnis asing di Indonesia memiliki kepedulian tentang penggunaan lahan dan hak kepemilikan untuk tujuan bisnis. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 mengatur payung hukum mengenai hak atas kepemilikan tanah. Hukum meliputi beberapa hak – terutama mereka yang warga negara Indonesia – yaitu hak kepemilikan (hak milik), bangunan hak atas tanah (Hak Guna Bangunan), budidaya hak atas tanah (hak guna Usaha) dan hak penggunaan (hak pakai).


Dengan munculnya investasi asing dan bisnis di Indonesia, banyak investor asing perlu bangunan atau tanah untuk perusahaan mereka. Seorang investor asing yang ingin menjalankan bisnis mereka di Indonesia dapat memperoleh gedung / kantor atau tanah di bawah hak-hak berikut:



Setifikat Hak Guna Bangunan

Hak untuk membangun dan memiliki struktur pada tanah milik orang lain: Durasi tepat untuk bangunan maksimal 30 tahun, dapat diperpanjang selama 20 tahun (pasal 30 UU No oleh 5 / 1960).Hak ini dapat ditransfer ke orang lain menjual dan mewarisi, yang juga dapat mengamankan pinjaman, sebagai Hak Hipotek.Mereka yang dapat memperoleh hak untuk membangun perbuatan adalah warga negara Indonesia dan badan hukum (seperti perseroan PT / terbatas) yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, baik untuk 100 persen milik asing, joint venture atau 100 persen bahasa Indonesia- dimiliki perusahaan.Investor asing yang menginginkan untuk mendirikan bisnis mereka di Indonesia dapat memiliki bangunan mereka / kantor di bawah sebuah “hak untuk membangun” perbuatan untuk jangka waktu yang ditetapkan.

Sertifikat Hak Guna Usaha

Ini adalah hak guna usaha atas tanah negara untuk pertanian dan usaha pertanian. Durasi maksimal 25 tahun, diperpanjang selama 35 tahun, dan harus terdaftar di Land Daftar di Badan Pertanahan Nasional (Badan Pertanahan Nasional / BPN). Seperti dalam Hak Guna Bangunan, Hak Budidaya dapat mengamankan pinjaman dengan memberikan sertifikat Hak Budidaya kepada pemberi pinjaman.Warga negara Indonesia dapat memiliki hak-hak ini, seperti dapat entitas hukum (seperti PT / perseroan terbatas) yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, baik untuk 100 persen usaha milik asing, sendi atau 100 persen milik Indonesia perusahaan.


Hak Penggunaan (Hak Pakai)

Ini adalah hak untuk menggunakan dan / atau panen dari tanah langsung dimiliki oleh negara (yang diberikan oleh pemerintah yang berwenang akta resmi), atau tanah swasta (berdasarkan kesepakatan dengan pemilik tanah). Hal ini dapat diterapkan untuk lahan untuk digunakan sebagai lokasi bangunan atau untuk tujuan pertanian. Pengalihan hak ini harus memiliki otorisasi pemerintah daerah.


Hak Sewa Bangunan (Hak Sewa)

Seseorang atau badan hukum Indonesia memiliki hak untuk menyewa tanah lain. Hak ini milik warga negara Indonesia, orang asing, dan badan hukum (seperti PT / perseroan terbatas) yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia atau kantor perwakilan dari badan hukum asing. Para leasee dan leaser dapat membuat perjanjian untuk mengaturnya.



Hak Pengelolaan Lahan (HPL)
Dalam pembahasan mengenai HGB, HGU dan Hak Pakai sering ditemui istilah Hak Pengelolaan Laha (HPL), dimana ketiganya sering dilekatkan pada obyek tanah yang berstatus HPL.
Hak Pengelolaan Lahan (HPL) adalah hak yang diperoleh oleh suatu badan usaha terhadap Asset Negara yang dikuasai oleh suatu BUMN, BUMD, maupun Pemerintah Daerah.
Perlu ditegaskan disini, bahwa Hak Pengelolaan Lahan (HPL) bukanlah suatu suatu bentuk kepemilikan, melainkan hak pengelolaan Asset Negara untuk dipergunakan sesuai dengan peraturan zoning dan tata ruang.
Namun demikian pemegang hak kelola (dalam hal ini biasanya developer) dapat membebankan pada tanah tersebut Hak Guna Bangunan (HGB) atau pun Hak Pakai (HP) dan dapat pula mengusulkan pihak-pihak lain (biasanya Pembeli) untuk mendapatkan sebagian hak-hak tersebut, untuk bidang yang telah diperuntukkan bagi orang tersebut.
Biasanya HGB diatas HPL ini mempunyai jangka waktu 30 tahun dan dapat perpanjang lagi selama 20 tahun.HGB di atas tanah HPL ini juga dapat diperbaharui apabila seluruh jangka waktu HGB dan perpanjangannya telah berakhir.


SHSRS (Sertifikat Hak Atas Satuan Rumah Susun)
Adapun SHSRS berhubungan dengan kepemilikan seseorang atas satu unit di hunian vertikal, rumah susun yang dibangun di atas tanah dengan kepemilikan bersama. Hak milik atas satuan rumah susun bersifat perorangan dan terpisah.
Akan tetapi, selain atas kepemilikan atas satuan rumah susun, hak milik satuan rumah susun tersebut juga meliputi hak kepemilikan bersama atau yang disebut sebagai bagian bersama, tanah bersama, dan benda bersama, terpisah dari kepemilikan satu rumah susun. Inilah yang sering disebut sebagai strata title.
Strata title merupakan sistem yang memungkinkan pembagian tanah dan bangunan dalam unit-unit yang disebut satuan, dalam hal ini satuan rumah susun. Secara sederhana, bangunan vertikal untuk perumahan ada tiga jenis, yakni rumah susun, apartemen, dan kondominium. Namun, untuk memudahkan, karena pengaturan undang-undang, yakni Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, digunakan istilah rumah susun untuk mengacu pada bangunan vertikal yang digunakan sebagai tempat tinggal.
Pengaturan kepemilikan bersama dalam satuan rumah susun digunakan untuk memberi dasar kedudukan atas bench tak bergerak yang menjadi obyek kepemilikan. Bench bersama tersebut, antara lain, taman, tempat parkir, tempat bermain, dan tempat ibadah yang sifatnya terpisah dari struktur bangunan rumah susun. Adapun tanah bersama adalah tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan lain izin bangunan.
Jangka waktu strata title biasanya mengikuti status tanah di mana bangunan rumah susun itu berdiri. Jika status tanahnya masih merupakan HGB, pada akhir masa haknya pemilik sertifikat strata title harus bersama-sama memperpanjang HGB atas tanahnya.
Namun, akan berbeda jika status tanahnya SHM. Perbedaan status tanah ini penting karena hanya warga negara Indonesia (WNI) yang berhak mendapatkan SHM. Jadi, orang asing tak boleh membeli rumah susun atau apartemen jika status tanah di atas bangunan rumah susun atau apartemen tersebut adalah SHM.

Hak Guna Bangunan vs Hak Milik

Hak Guna Bangunan hanya hak untuk menggunakan bangunan untuk suatu periode waktu tertentu, yang kemudian harus diperpanjang. Pemilik Hak Guna Bangunan tanah adalah pemerintah Indonesia. Sementara itu, hanya dengan Hak Milik Anda benar-benar memiliki tanah atau bangunan. Hak Milik tidak perlu diperpanjang.Pembelian Properti (Strata Title, Convertible Lease Agreement atau pembelian tidak langsung)Menurut hukum Indonesia, orang asing tidak dapat memiliki tanah di Indonesia tetapi membeli apartemen atau ruang kantor dimungkinkan melalui suatu perbuatan strata title. Peraturan 1996 (No 41/1996) menyatakan bahwa seorang ekspatriat yang tinggal di Indonesia atau negara kunjungan secara teratur untuk tujuan bisnis dapat membeli rumah, apartemen atau kondominium, asalkan bukan pembangunan pemerintah disubsidi. Judul hanya untuk hak pakai. Pada kenyataannya, peraturan No 41/1996 masih agak tidak jelas dan tidak asing sebenarnya telah dapat menerima strata title sebagai sertifikat kepemilikan. Meskipun kepemilikan secara hukum tidak jelas, orang asing menandatangani perjanjian sewa konversi dengan perusahaan manajemen properti atau tidak langsung dengan menggunakan nama-nama warga negara Indonesia yang mereka memiliki perjanjian terpisah dengan.
Konversi Perjanjian Sewa
Satu cara bagi orang asing untuk melanjutkan dengan pembelian properti, meskipun ambiguitas hukum, adalah untuk menandatangani Perjanjian Sewa Konversi untuk membeli apartemen. Berdasarkan perjanjian forgoing, asing dapat membeli apartemen, tapi judul masih dipegang atas nama pengembang atau perusahaan manajemen properti. Perjanjian sewa untuk jangka waktu tertentu.Menyatakan bahwa Perjanjian Sewa convertible, jika dan ketika undang-undang dan peraturan yang berlaku izin, lessee menjadi pemilik sah dari unit apartemen judul / strata. Baik kecil dan penyewa akan diwajibkan untuk menandatangani akta penjualan dan pembelian dan judul akan ditransfer ke pemilik asing.Jika Anda tertarik untuk membeli kondominium melalui jenis perjanjian, menyelidiki perusahaan manajemen properti secara menyeluruh. Dalam krisis ekonomi saat ini, banyak pengembang menanggung tekanan ekonomi yang serius dan biaya konstruksi pada banyak sifat yang telah ditunda atau dibatalkan.Konsultasikan dengan pengacara terkemuka memastikan bahwa semua implikasi hukum secara menyeluruh tertutup.

Tulisan ini dipublikasikan di HUKUM, TANAH. Tandai permalink.

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s