CARA PERALIHAN HAK ATAS TANAH


CARA PERALIHAN HAK ATAS TANAH


PERALIHAN HAK

DASAR HUKUM PERALIHAN HAK ATAS TANAH


- Kitab Udang-Undang Hukum Perdata (KUHPer)

- Undang-Undang No 36 th 2008Tentang Pajak Penghasilan, Pasal 4 ayat (1) huruf b, d
......ayat(2) huruf b dan d

- PP no 71 th 2008 tentang Pembayarah PPh

- Undang-Undang No 28 th 2009 ttg PajakDaerah dan Retribusi Daerah Pasal 77 – 93



DASAR HUKUM PERALIHAN HAK ATAS TANAH


Undang- Undang Pokok Agraria NO. 5 TH. 1960

Pasal 20 Ayat (2), 28 Ayat (3), 35 Ayat (3), :

“Hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunandapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.”

Pasal 43

“… Hak pakai hanya dapat dialihkankepada pihak lain dengan ijin pejabat yangberwenang.”

Pasal 26 “Jual beli, penukaran, penghibahan,pemberian dengan wasiat,
pemberian menurut adatdan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkanuntuk
memindahkan hak milik serta pengawasannyadiatur dalam peraturan pemerintah.”

DASAR HUKUM PERALIHAN HAK ATAS TANAH

PP NOMOR 24 TAHUN 1997 Pasal 37 Ayat(1)

“peralihan hak atas tanah dan hak milikatas satuan rumah susun melalui
jual beli,tukar menukar, hibah, pemasukan dalamperusahaan dan perbuatan
hukumpemindahan hak lainnya, kecualipemindahan hak melalui lelang hanya
dapatdidaftarkan jika dapat dibuktian dengan aktayang dibuat oleh PPAT
yang berwenangmenurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”


DASAR HUKUM PERALIHAN HAK ATAS TANAH
PP NOMOR 37 TAHUN 1998
Pasal 2 Ayat (1)

“PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagiankegiatan pendaftaran tanah
dengan membuat aktasebagai bukti telah dilakukannya perbuatan
hukumtertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atassatuan rumah
susun yang dijadikan dasar bagipendaftaran perubahan data pendaftaran
tanah yangdiakibatkan oleh perbuatan hukum itu.”

Ayat (2)


“ Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud padaayat 1 adalah sebagai berikut
jual beli, tukar menukar,hibah pemasukan dalam perusahaan
(inbreng),pembagian hak bersama pemberian hak gunabangunan/hak pakai
atas tanah hak miliki, pemberianhak tanggungan, pemberian kuasa
membebankanhak tanggungan .”



PERALIHAN HAK ATAS TANAH


ADALAH SESUATU HAL YANG MENYEBABKAN HAK ATAS TANAH BERPINDAH ATAU
BERALIH DARI SESEORANG/BADAN HUKUM KEPADA ORANG LAIN/BADAN HUKUM


HAL TERSEBUT DAPAT TERJADI KARENA

1. PERBUATAN HUKUM
2. PERISTIWA HUKUM
 
PERBUATAN HUKUM :


ADALAH PERALIHAN HAK ATAS TANAH YANG SENGAJA DILAKUKAN DENGAN TUJUAN
AGAR HAK ATAS TANAH BERPINDAH DARI YANG MENGALIHKAN KEPADA YANG MENERIMA
PENGALIHAN, MELIPUTI ANTARA LAIN :


A.JUAL BELI,
B.TUKAR MENUKAR,
C.HIBAH,
D.HIBAH WASIAT,
E.PEMASUKAN DALAM PERUSAHAAN ,
F.PENUNJUKAN PEMBELI/PEMENANG DALAM LELANG
G.PERALIHAN HAK KARENA PENGGABUNGAN ATAU PELEBURAN PERSEROAN ATAU KOPERASI
H.HADIAH
A. JUAL BELI: 
Menurut pasal 1457 KUHPerdata :

“ Jual Beli adalah suatu Persetujuandimana oleh Pihak yang satu
dijanjikanuntuk menyerahkan suatu barangkepada Pihak lain, sedangkan
Pihak lainberjanji akan membayar harga yang telahditentukan 
 untuk   barang tersebut


Menurut Hukum Adat (setelahberlakunyaUUPA) Jual beli HAT Adalah
Perbuatan Hukum yang berupapenyerahan Hak Atas Tanah olehPenjual kepada
Pembeli Yangmempunyai sifat Kontan/Tunai yangPembayaran harganya
dilakukan secarabersamaan .



B. TUKAR MENUKAR:


Pasal 1541 KUHPerdata

“Tukar-menukar ialah suatupersetujuan, dengan
mana keduabelah pihak mengikatkan diri untuksaling memberikan suatu
barangsecara timbal-balik sebagai gantisuatu barang lain”


Definisi Tukar Menukar HAT adalahPerbuatan Hukum yang berupa
Peralihan/ Berpindahnya Hak AtasTanah Kepunyaan seseorang/Badanuntuk
ditukar dengan Hak Atas Tanahkepunyaan orang / badan lain.


C. HIBAH:

Pasal 1666 KUHPerdata

“adalah suatuPerjanjian dengan mana si penghibah,
diwaktuhidupnya, dengan Cuma-Cuma dan dengan tidakdapat ditarik kembali
menyerahkan sesuatubenda guna keperluan sipenerima hibah yangmenerima
penyerahan itu, undang-undang tidakmengakui lain-lain hbah selain
hibah-hibahdiantara orang-orang yang masih hidup”


Hibah HAT adalah merupakan pemberianseseorang kepada orang lain dengan
tidak adapemggantian apapun dan dilakukan secarasukarela , tanpa
kontrasepsi dari pihak penerimapemberian dan pemberian itu
dilangsungkanpada saat sipemberi masih hidup

D. HIBAH WASIAT :


(Hampir Sama dengan Hibah) hanya pelaksanaan Pendaftarannya terjadi setelah
Pemberi Hibah Meninggal dunia.

Prosedur Pemberiannya adalah dengan surat wasiat,
yang dilakukan oleh Pelaksana Wasiat atas nama pemberi hibah


E. PEMASUKAN DALAM PERUSAHAAN


A dalah Perbuatan Hukum yang berupa penyerahan HakAtas tanah dari orang
perorang/Badan Hukum yangdihitung sebagai modal /saham (Pemasukan ) 
 
 
 kedalam Perseroan .


sesuai Pasal 34 UU PT no 40 tahun 2007


(1)Penyetoran atas modal saham dapat dilakukandalam bentuk uang 
dan/ataudalam bentuk lainnya

(2)Dalam hal penyetoran modal saham dilakukan dalambentuk lain
sebagaimana dimaksud pada ayat (1),penilaian setoran modal saham
ditentukanberdasarkan nilai wajar yang ditetapkan sesuaidengan harga
pasar atau oleh ahli yang tidakterafiliasi dengan Perseroan.


(3)Penyetoran saham dalam bentuk benda tidakbergerak harus diumumkan
dalam 1 (satu) SuratKabar atau lebih, dalam jangka waktu 14 (empatbelas)
hari setelah akta pendirian ditandatanganiatau setelah RUPS memutuskan 
    penyetoran sahamtersebut.


F. PERALIHAN HAK KARENA PENGGABUNGAN ATAU PELEBURAN PERSEROAN ATAU KOPERASI :

Perbuatan Hukum yang BerupaPenyerahan Hak Atas tanah pada pihak
/Badan lain karena terjadi penggabungan ataupeleburan Perseroan/Koperasi
yang tidakdidahului likuidasi.


Pasal 122 ayat 3 UU no 40 th 2007


“Dalam hal berakhirnya Perseroan (karenapenggabungan atau peleburan
tanpalikuidasi) aktiva dan pasiva Perseroan yangmenggabungkan atau
meleburkan diri beralihkarena hukum kepada Perseroan yangmenerima
Penggabungan atau Perseroanhasil Peleburan”;



G. PENUNJUKAN PEMBELI/PEMENANG DALAM LELANG:

ADALAH PERALIHAN HAK ATAS TANAH YANG TERJADI MELALUI PROSES LELANG


PROSEDUR  SYARAT JUAL BELI:

A. KEWENANGAN SUBYEK HUKUM (Penjual/Pembeli)/

1.KTP PENJUAL DAN PEMBELI / KTP PENGURUS BH
2.KK PENJUAL DAN PEMBELI /ANGGARAN DASAR
3.SURAT NIKAH UNTUK PENJUAL/SURAT PENDUKUNG
4.PBB TAHUN TERBARU
5.NPWP PENJUAL DAN PEMBELI


B. OBYEK JUAL BELI

1.SERTIFIKAT ATAS NAMA PENJUAL


C. TERUTANGNYA PAJAK

PPh Final : NJOP X 5 %


BPHTB : NJOP - (Nilai Perolehan Objek PajakTidak Kena


Pajak/NPOPTKP)x5%


PROSEDUR  SYARAT HIBAH:


A. KEWENANGAN SUBYEK HUKUM  (PEMBERI/PENERIMA THD ANAK – ORTU)

1. KTP PEMBERI DAN PENERIMA
2. KK PEMBERI/PENERIMA
3. SURAT NIKAH UNTUK PEMBERI
4. AKTA KELAHIRAN PENERIMA HIBAH
5. PBB TAHUN TERBARU
6. NPWP PENJUAL DAN PEMBELI
7. PERSETUJUAN SELURUH ANAK PEMBERI HIBAH


B. OBYEK JUAL BELI

1.SERTIFIKAT ATAS NAMA PEMBERI HIBAH


C. TERUTANGNYA PAJAK
BPHTB : NJOP – (NPOPTKP)x5%


PROSEDUR  SYARAT WARIS:

A. KEWENANGAN SUBYEK HUKUM ( AhliWaris)

1.Surat Kematian
2.Surat Pernyataan Ahli Waris/SuratKeterangan Ahli Waris
3.KTP seluruh Ahli Waris
4.KK seluruh Ahli Waris
5.Akta Kelahiran Ahli waris
6.PBB Tahun Terbaru
7.NPWP salah satu Ahli Waris


B. OBYEK JUAL BELI

1.SERTIFIKAT ATAS NAMA ALM/ALMRHUMAH


C. TERUTANG PAJAK

NJOP – (NPOPTKP) X 5 %


PROSES PERALIHAN HAK ATAS TANAH YANG SUDAH BERSERTIFIKAT :

1.PENGECEKAN DOKUMEN PENDUKUNG
2.PENGECEKAN SERTIFIKAT DI KANTOR PERTANAHAN SETEMPAT
3.PENGECEKAN UNTUK PBB SEPULUH TAHUN KEBELAKANG DI KANTOR DISPENDA 
    SETEMPAT
4.PEMBAYARAN PAJAK PENJUAL DAN PEMBELI
5.PEMBUATAN AKTA DI PPAT SETEMPAT
6.PROSES PENDAFTARAN HAK ATAS TANAH
7. DAN PENCORETAN NAMA PEMILIK YANG LAMA DIKANTOR PERTANAHAN SETEMPAT



PENOLAKAN PENDAFTARAN PERALIHAN HAK

1.Sertifikat/surat keterangantentang keadaan HAT tidaksesuai dengan daftar
    di kantorpertanahan
2.Perbuatan hukum yang dilakukantidak dibuktikan dengan aktaPPAT/kutipan
    risalah lelang
3.Dokumen tidak lengkap
4.Tidak dipenuhinya syarat lain ygditentukan oleh peraturan 
     perundang-undangan ybs.
5.Tanah menjadi objek sengketa
6.Perbuatan hukum tersebut batalatau dibatalkan oleh putusan 
    pengadilan
7.Dibatalkan oleh para pihak sebelum didaftar oleh kantor 
    pertanahan setempat. 
Tulisan ini dipublikasikan di pertanahan. Tandai permalink.

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s